Предпродажная подготовка земельного участка

Предпродажная подготовка дома с земельным участком. Типичные ошибки продавцов недвижимости на сайте Недвио

Продажа недвижимости – это искусство, которому можно научиться. Процесс состоит из нескольких взаимодополняющих составляющих, при соблюдении которых сделку по продаже можно осуществить быстро и максимально выгодно для себя.

В число обязательных этапов входит обязательная предпродажная подготовка, правильное составление пакета документов, грамотное размещение информации о продаже, обдуманное заключение договора. В нашем обзоре пойдет речь об основных ошибках, допускаемых продавцами, а также способах их недопущения.

Предпродажный пакет документов

Основным недостатком при реализации дома являются плохо подготовленные документы. В эту характеристику может входить целый ряд недостатков. Перечислим некоторые из них:

Неправильное оформление. Например, несвоевременное вступление в наследство родственников, наличие на земле неоформленных жилых или хозяйственных строений.
Регистрация по месту. Если вы планируете продавать дом, имеет смысл выписаться из него заранее. Проблема будет состоять в выписке детей. Чтобы это сделать, нужно предоставить соответствующие гарантии прописки в жилье с подходящим состоянием для проживания.
Отсутствие доверенности. При реализации объектов с совокупным владением должны присутствовать все владельцы долей. Чтобы исключить непрогнозируемое поведение, лучше оформить генеральную доверенность на продажу.
Кадастровый паспорт старого образца. Его желательно привести к новым стандартам. Обычно замена проводится бесплатно, но занимает какое-то время. Новые документы – это бесспорный плюс.

Краеугольным камнем традиционно считаются документы и технический паспорт с несоответствующими постройками или с последующей перепланировкой жилой площади. В этом контексте есть два пути решения:

вы можете привести состояние построек в соответствии с техническим паспортом;
можно внести изменения в соответствии с новым планом застройки и планировки жилых помещений.

Иногда клиенты соглашаются купить недвижимость, план которой не соответствует техническому паспорту. Но для этого придется идти на уступки и оплату по более низкой стоимости.

Еще один немаловажный момент — недвижимость, которая является финансовым обеспечением займа, она относится к особой категории. Объект, находящийся в ипотеке, может быть продан только с согласия банка, причем этому должна предшествовать определенная предпродажная подготовка, подразумевающая гарантии выплаты займа.

Такую услугу предоставляют риэлторские фирмы, специализирующиеся на ипотечной недвижимости. Если владелец не готов выполнить эти действия самостоятельно, не имеет необходимого опыта, тогда лучше обратиться за услугой в эти компании. Опытные юристы помогут провести документальную очистку.

Недочеты рекламного объявления

После того, как решены вопросы с документальной частью, необходимо заняться предпродажной подготовкой объекта. Прежде всего, подготовить фотоматериалы и описание характеристик, которые будут размещены на сайтах агентств недвижимости и коммерческих досках объявлений.

Какие ошибки допускают домовладельцы при составлении рекламного объявления?

отсутствует детальная информация о домовладении: коммуникациях, виде отделки, установленных приборах. Детали часто являются определяющими в выборе между подходящими предложениями даже при разной стоимости;
отсутствует информация о времени постройки. Эта характеристика позволяет точнее оценить соотношение цены и качества при приобретении коттеджа или дачи;
отсутствует описание прилегающей инфраструктуры. Эти данные полезны для людей, не проживающих в вашем районе и не знакомых с вашим поселком;
не информативные / не качественные фотографии: желательно предоставить как можно больше фото всех значимых помещений, интерьера и экстерьера дома, внешнего вида участка;
не указаны особенности предложения. Это может быть низкая цена, действующая ограниченный промежуток времени, фотографии ландшафтного дизайна, красивых цветов или садового уголка. Иными словами – все, что заслуживает особого внимания;
не указаны особенности сделки. Форма оплаты, порядок оформления купли-продажи или потенциальные возможности по их обсуждению.

Без указания этих данных путь покупателей к вашему предложению может выглядеть так:

Несмотря на очевидность, такие недочеты очень типичны и распространены среди собственников жилья. Игнорирование этих моментов считается реальным ограничением для осуществления быстрой сделки.

Как правильно подготовить объявление?

Для достижения быстрого результата советуем придерживаться следующего плана:

сфотографируйте все комнаты, они должны быть убраны и желательно не содержать личных вещей;
сделайте фото подсобных и служебных помещений;
сфотографируйте все ваши зарегистрированные постройки, включая малые ландшафтные формы и ограждение;
покажите те уголки, которые составляют определенную ценность и уникальность вашего предложения — это может быть камин, красивая клумба, окружающая природа и т.д.;
приложите план местности с указанием места размещения постройки, формата и формы участка. Укажите место остановки общественного транспорта, а также социально-общественные заведения и магазины;
выделите особенности инженерных коммуникаций, желательно привести время замены или капитального ремонта;
по отношению к землевладению приведите важные особенности, например, наличие системы водоотведения, системы капельного полива, автономных систем по сбору дождевой воды или солнечных коллекторов;
отдельно уделите внимание системе отопления коттеджа, материалам утепления стен и кровли, виду котлов, наличию теплоаккумулятора, типу батарей и т.д.

Даже учитывая, что не все данные могут быть размещены в публичном объявлении, их можно будет оперативно предоставить заинтересованному потенциальному покупателю. Это сыграет на руку, особенно, если ваше предложение имеет хорошее сочетание цены и качества.

Реализация долей имущества с приусадебным участком

В определенных случаях хозяева крупных землевладений хотят продать свою долю. Это можно сделать двумя способами:

реализовать свою долю и предоставить возможность покупателю оформить собственность на отдельное домовладение;
выделить собственность и присвоить отдельный кадастровый номер.

Оба варианта имеют право на жизнь и могут быть оформлены соответствующим образом. В первом варианте выручка будет ожидаемо меньше, но также будет меньше затраченного времени для продавца. В каждом из этих случаев требуется консультация опытного специалиста. Вполне ожидаемо покупатели довольно осторожно относятся к приобретению невыделенной собственности.

Не забудьте о налогах

Одним из моментов, которые следует заранее предусмотреть, это налоги с реализации недвижимого имущества. Если вы осуществляете одну сделку за год, она не облагается подоходным налогом. В противном случае вам нужно будет предусмотреть, какую сумму придется заплатить.

Этот вопрос решается документально с помощью контракта. Данная тема слишком большая, чтобы ее раскрыть в этом обзоре и требует индивидуального подхода. В этом поможет опытный юрист или же квалифицированное агентство, занимающееся подобными сделками.

Стоит ли прибегать к услугам агентов?

Проводить ли сделку по купле-продаже при помощи агентства недвижимости решать вам. У этого решения есть свои плюсы и минусы.

Безусловно, выгоднее заплатить гонорар профессионалам, которые хорошо владеют вопросом, освободят вас от хлопот и выполнят все необходимое, но так бывает далеко не всегда. На практике, не все агенты заинтересованы в вашей сделке, некоторые могут организовывать показы вашего дома, лишь бы продать другой.

При этом отказ от предложений риелторов существенно сузит поток потенциальных клиентов, что также можно отнести к типичным ошибкам продавцов, который неизбежно приведет к финансовым и временным потерям.

На чем обычно продавцы недвижимости теряют в цене?

обычно купля-продажа осуществляется в три финансовых этапа: оформление задатка, выплата основной суммы, оплата остатка после выезда. Если не участвует риелтор, сумма после выезда, как правило, новыми владельцами не оплачивается. Соответственно, не нужно нести послепродажные расходы, если они подразумеваются;
продавцы не всегда могут устоять натиску при обнаружении недостатков и снижают стоимость из-за отсутствия альтернативы;
возможны юридические недоработки при желании продать с кэш-остатком, в этом случае часто происходят крупные потери, которые нельзя будет компенсировать законным способом.

Профессиональный риэлтор является гарантом выполнения условий договора для каждой из сторон.

Заключение

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие вывод — главной задачей продавцов является необходимость подготовки корректного документального пакета на свою собственность. Также важно выгодно представить свое имущество потенциальному покупателю, чтобы его хотелось приобрести.

Следующий этап будет связан с заключением договора купли-продажи. При наличии юридических знаний и опыта все этапы вполне можно провести самостоятельно. В противном случае рекомендуем воспользоваться услугами опытных риэлторов.

Основной рекомендацией при реализации своего имущества будет необходимость чистого юридического проведения сделки. Не стоит прибегать к различным уловкам, влекущих не прогнозированные потери. Законные условия считаются гарантией безопасности для каждого владельца, решившего реализовать свое право владения.

Предпродажная подготовка земельного участка

Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» предлагают полезные советы продавцам земельных участков.

1. Предпродажная подготовка

Самым серьезным и длительным этапом при продаже земельного участка считается предпродажная подготовка: продавец должен грамотно оформить всю необходимую документацию. Как известно, участки с готовыми документами продаются намного быстрее, чем аналогичные по потребительским характеристикам объекты без них. Здесь может быть два варианта развития событий в зависимости от того, какими документами о праве собственности на землю располагает продавец.

Если у продавца на руках имеются документы, подтверждающие права на землю, либо документы, говорящие о предоставлении земельного участка первоначальному землепользователю, как правило, это практически любой акт местных органов власти (решение, приказ руководителя о выделении земли, постановление и т.д.), то в соответствии с «дачной амнистией» можно оформить участок в собственность в упрощенном порядке. Для этого вам нужно представить землеотводные документы в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного надела. Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, в которой содержится вся информация о данном объекте недвижимости. Получить его можно в территориальном подразделении органа кадастрового учета. На данный момент в Подмосковье это ФГУ «Земельная кадастровая палата».

Если участок за время пользования был увеличен или, наоборот, стал меньше, то придется провести межевание (установление границ участка на местности) и получить в собственность фактически занимаемую площадь. Без межевания теперь можно обойтись, если нужно зарегистрировать сделку купли-продажи или дарения участка. «Дачная амнистия» позволяет это до 2015 года. Но при отказе от межевания в полученных документах указывается не точный, а приблизительный размер участка земли. Довольно часто встречается, что координаты нужны точные, чтобы в дальнейшем избежать споров с соседями по границам этого земельного надела. Все вопросы с координатами должны быть разрешены до постановки земельного участка на Государственный кадастровый учет.

Рассмотрим самый пессимистичный вариант, когда о собственности на участок «намекает» лишь садовая книжка, подтверждающая членство в садовом кооперативе, но не право собственности на объект недвижимости. В таком случае начинать придется с приватизации земельного участка. Для этого продавец пишет заявление в органах местного самоуправления — в городском или сельском совете, в зависимости от того, на чьей территории расположена земля. В течение 14 дней с момента подачи заявления органом власти принимается решение о предоставлении земельного участка в собственность на основании утверждённого проекта границ земельного участка. Если заявитель долгое время пользуется этим земельным участком, то причин для отказа в приватизации почти никогда не возникает. Если возникают сомнения в вынесении решения, то добиваться справедливости придется в суде.

После этого проводится длительная и хлопотная процедура межевания, занимающая много времени и сил: найти соседей и заставить собраться всех в одном месте в одно время бывает очень непросто особенно в будни. Далее составляется кадастровый план с координатами участка земли на территории города или села. После межевания составляется акт о передаче земельного участка, что занимает в среднем до полугода. Получив акт, «продавец» становится полноправным собственником земли.

Вышеописанный процесс подготовки документов может занять у вас не один месяц, а то и год. Поэтому решив продать участок весной – в самый разгар дачного сезона – начните заниматься оформлением уже осенью или хотя бы зимой. Также не забудьте, что любая сделка с недвижимостью предполагает наличие следующих документов: согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП.

2. Подготовьте к продаже участок

Еще один немаловажный пункт в предпродажной подготовке – это «физическая» подготовка земли к продаже. Стоит ли тратиться на установку забора по периметру, выравнивать бугор посреди участка и косить бурьян? Если приведение внешнего вида в порядок потребует больших затрат, то делать этого, конечно же, не стоит. Стоимости вашей земле это не добавит, т.к. самый важный фактор при ценообразовании – это все-таки местоположение. А вот скосить бурьян, из-за которого не видно соседский забор, не повредит. От мусора тоже лучше избавиться, т.к. покупатель может потребовать скидку в размере 25-30 тыс. руб., а вывоз хлама обойдется в 5-7 тыс. руб. Время, потраченное на наведение порядка, компенсирует достойная цена за ваш объект.

3. Стоимость оформления

Надлежащее оформление всех документов на участок потребует материальных затрат, сумма которых зависят от ряда условий: нужно ли межевание, будет ли судебное обращение, местоположение участка. Например, сбор бумаг по объекту на Рублевке будет стоить дороже, чем в Ногинском районе. Межевание обойдется в среднем не менее 10 тыс. руб., при этом стоимость межевания небольших участков (6–30 сот.) зависит не столько от их площади, сколько от исходного состояния документов и сложности предстоящих работ, Особенно, если право на участок определено судом (за такие дела берутся далеко не все кадастровые инженеры, и цена будет только договорная). На большие участки (от 1 Га) цены, в основном, договорные и начинаются в среднем от 50 000 руб. Не забудьте о госпошлинах при обращении в гос. органы, например, получение сведений на соседний участок – процедура, предшествующая межеванию, стоит 450 руб. Если соседей трое, то заплатить придется около 1,5 тыс. руб. Таким образом, минимальные затраты могут составить 20-25 тыс. руб., включая услуги риэлторов.

4. Цена вопроса

Собрав документы, продавец может смело назначать цену и выставлять объект на продажу. Земельные участки имеют две цены: кадастровую и рыночную. У продавца должны быть точные сведения о каждой из них, поскольку кадастровая стоимость является базой для налогообложения по сделке, а рыночная цена – та прибыль, которую получает в результате продажи собственник. Кадастровая стоимость определяется Кадастровой палатой, сегодня ее можно узнать на сайте Росреестра. Кстати, рыночная и кадастровая цены не совпадают в 99 случаях из 100, т.к. рассчитываются по разным параметрам. Для сделки имеет значение лишь рыночная стоимость объекта. Любого владельца при продаже интересует максимальная цена, которую он может получить за свой объект. Если с квартирами все более-менее ясно, аналогичные объекты котируются в одном ценовом диапазоне, то ценообразование на земельные участки всегда вызывает много вопросов у всех сторон сделки.

Что может повлиять на ту самую максимальную цену, которую стремится получить продавец? Во-первых, отсутствие правоустанавливающих документов на участок. Продавец должен понимать, что продать участок по садовой книжке он сможет существенно ниже рынка. Если быть точнее, цена упадет в разы. Решайте, что для вас важнее. Сегодня такие сделки случаются, хотя и довольно редко. Покупатель все риски за купленного, по сути, кота в мешке берет на себя. Также на уменьшение стоимости участка повлияют не решенные споры по границам, наличие хозяйственных построек, которые, как правило, расположены на участке не по нормативам, слишком близко к соседским строениям. Обращают внимание покупатели и на окружение: большое количество заброшенных участков также не пойдет на пользу вашей сделке.

5. Заплатите налоги!

Налогообложение по сделкам с землей происходит по тому же принципу, что и с жилой недвижимостью. Если продавец владел участком более 3 лет, то при продаже он не будет платить никаких налогов. Ели менее 3 лет, то налог составит 13% с разницы от суммы, за которую недвижимость была куплена, ценой, по которой сейчас продается. То есть, если участок был приобретен за 2 млн. руб., а продаётся за 2,5 млн. руб., то с 500 тыс. руб. придется заплатить налог в 13%. Участок стоимостью до 1 млн. руб. налогом не облагается.

Подготовка участка к продаже, цена, плюс и минусы бытовой экономии.

Вспашка под огород
2500р/сотка!

Вспашка с выравниванием земли
3500р/сотка!

Вспашка участка под газон
от 4500руб.

Вспашка целины трактором сельхозполей
1.50-2.00руб./м.кв.

Вспашка минерализованных полос
25 000 руб./га

Ручная перекопка участка
до 10 соток 8000 руб.

Подготовка участка к продаже, цена, плюс и минусы бытовой экономии.

В компанию «Пять Садоводов» часто обращаются люди и даже целые крупные риэлторские компании с просьбой оказать комплекс услуг по подготовке земельного участка к продаже. За многие годы оказания данной услуги мы выработали достаточно простой механизм действий и алгоритм работ для подготовки земельного участка к продаже.

Подготовить участок к продаже нужно и это мнение профессиональных риэлторов, от самых простых, начинающих свой путь, до специальных агентств, продающих землю тысячами гектаров.

Есть несколько шагов, подготовки участка к продаже, о которых должен знать Продавец:

Услуга подготовить участок к продаже, актуальна с мая до конца Ноября;
убрать участок для продажи от упавшей листвы;
скосить бурьян на участке для продажи;
уничтожить борщевик косой или гербицидами;
скосить траву на участке, перед забором, калиткой, палисадом или гаражом;
привести в порядок плодовые деревья, кустарники, многолетние растения;
собрать и по желанию вывезти скошенную траву, собрать ветки от деревьев и кустарников;
подремонтировать и подкрасить забор;
демонтировать ветхие, малые строения;
установить забор по периметру участка;

Компания «Пять Садоводов» соберет и вывезет все, что так долго собирали хозяева: ванны, шины, рамы, остатки строительного мусора;

Где будет необходимо мы готовы вспахать и выровнять землю мотоблоком или минитрактором;

Для придания завершенного вида участку имеет смысл провести засев газонных трав или посадить многолетние растения;

Стоимость услуги подготовка участка к продаже в каждом случае индивидуальна.

Цена на покос травы, обрезку и покраску деревьев и кустарников составляет от 1000 рублей за одно дерево или 2500 рублей за 100 метров квадратных или говоря проще за одну сотку обрабатываемой поверхности. Таким образом за сумму от 25 до 50 000 рублей можно придать объекту продажи вид ухоженного сада, заботливо обустроенного прежними хозяевами. Иметт ли смысл делать такие виды работ. Да, имеет если вы ставите перед собой задачу продать участок подороже или быстрее. Можем уверенно утверждать на своем опыте, что подготовленные нами участки грамотные продавцы реализовывали на 400 000 рублей дороже, нежели изначально планировали. И это далеко не единичный случай.

То есть, если вы хотите продать земельный участок быстрее и выгоднее вложите одну две тысячи «американских рублей» и прибыль не заставит себя долго ждать.

Задавайте ваши вопросы по подготовке участка для продажи и очистке от травы по телефону 8-985-794-000-4. Точную цену, возможно сделать (сказать) после личного осмотра или просмотра подробных фото участка, которые вы можете присылать по адресу:

5sadovodov@mail.ru или разместив заказ через сайт www.wetzavet.ru

Сроки исполнения услуги подготовка участка к продаже — при хороших условиях уложимся за день максимум два.

Как правильно проверить земельный участок перед покупкой?

Предпродажная подготовка земли и документации по ней проводится продавцом. Но и покупатель должен проявить активность.

Рекомендуется самостоятельно провести проверку земельного участка перед покупкой. Сделать это можно бесплатно (или с минимальными вложениями) и без привлечения продавца.

В статье обсудим, как проверить земельный участок перед покупкой, что именно должно попасть в область ревизии, на что стоит обратить особенное внимание и какие способы провести проверку существуют.

Способы проверки земли

Все недостатки и проблемы с земельным наделом после его приобретения придется решать покупателю. Для того чтобы избежать разочарований, рекомендуется проверить землю по 2 направлениям:

анализ местности;
исследование подлинности бумаг, которые прилагаются к договору.

В обоих случаях подразумевается целый комплекс действий. И большинство из них представлено ниже.

Проверка на местности

Наиболее подходящее время для покупки земли — весна. Во время этого сезона можно без проблем проверить качество грунта и оценить общий рельеф местности.

Кроме того, для плодотворного пользования и покупателя будет целое лето. Это касается как сельскохозяйственных угодий, так и участков под ИЖС.

Проверка на местности даст четкое представление о том, где находится земля и как она выглядит. Не рекомендуется выбирать участок только на основании его географического положения и проверки этой информации на карте. Нужно поехать на объект.

Качество грунта

Качество грунта важно не только для сельскохозяйственных работ, но и для участков под строительство. Например, песчаная почва станет плохим выбором под площадку для будущего дома. Это же касается и рельефа, поэтому наличие низин или холмов на участке не приветствуется.

Для проверки качества грунта рекомендуется выкопать яму глубиной 1 метр или больше. Желательно сделать несколько ям (4-6) по периметру, чтобы получить представление обо всей делянке.

Через час необходимо проверить выкопанные ямы. Если в них есть вода, значит, грунтовые воды расположены близко к поверхности. Это может быть хорошо для сельского хозяйства, но при строительстве дома придется отказаться от погреба.Также то, насколько сильно затапливается участок, можно проверить по домам на соседних наделах.

Внимание! Рекомендуется пообщаться с местными жителями. Они предоставят намного больше полезной информации о местности, чем это сделает продавец или риэлтор.

Коммуникации

На продаваемом участке не обязательно должны быть проведены коммуникации, однако стоимость такой земли ниже.

Ведь проводить работы придется покупателю, а иногда это стоит довольно дорого. Если продавец утверждает, что электричество подведено, то недалеко должны быть опоры электросети и 2 кабеля, которые от нее идут.

Проверить, подключены ли коммуникации на участке, можно по запросу в местные органы самоуправления.

Например, у председателя СНТ. Заодно здесь можно узнать, проводились ли отключения за долги. А если коммуникаций нет, то руководство СНТ или другого органа самоуправления подскажет порядок подключения всех систем и порекомендует конкретного подрядчика, который работает в этом районе.

Важно! Вместе с исследованием наличия коммуникаций также следует оценить инфраструктуру.

Нужно обратить внимание на:

есть ли дорога к участку;
ходит ли поблизости общественный транспорт;
есть ли в округе магазины, заправки и прочие прелести цивилизации;

Удаленность от инфраструктуры также снижает стоимость участка.

Границы

Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.

Если надел не огорожен, а межевание проводилось недавно, можно ориентироваться на межевые столбы. Заказывать услуги по межеванию должен продавец. Желательно, чтобы границы были заново определены недавно (несколько месяцев назад, максимум 1 год).

Проверить границы участка поможет обычный GPS-навигатор. У каждого земельного надела есть координаты, если забить их в карту, то на ней выделится область, а навигатор поможет обойти участок по реально отмеченным границам.

Зоны отчуждения

Возле земельного участка могут располагаться потенциально опасные объекты. Например, к ним относятся трубы газопровода, а также железнодорожное полотно.

При строительстве дома необходимо соблюдать безопасное расстояние, но часто зона отчуждения покрывает значительную долю участка.

окупать такие наделы невыгодно, поэтому о зонах отчуждения и их радиусе нужно узнавать заранее.

Не все потенциально опасные объекты видны. Те же трубы пролегают под землей. Но вызывать геодезистов для проверки не нужно. Достаточно обратиться к председателю СНТ или в другой орган самоуправления, который занимается этим районом.

Справка! Информацию о зонах отчуждения выдают бесплатно.

Анализ экологической ситуации

Полноценную проверку экологической обстановки может провести только инспекция. При исследовании берется проба грунта, воздуха и воды из ближайшего водоема. Но для обычного покупателя это затратно, а договор купли-продажи земельного участка не требует результатов таких экспертиз даже от действующего собственника.

Единственный способ, как проверить экологическую ситуацию на участке, поехать туда лично и просто осмотреться.

К ухудшению обстановки приводит наличие:

заводов, фабрик и других производственных предприятий;
скотоводческих ферм;
мусорной свалки.

Также состояние участка можно оценить по внешнему виду. Если он зарос сорняками, деревьями (кроме плодово-ягодных), имеет провалы в почве и другие недостатки — речь идет о том, что собственник не следил за экологической ситуацией в пределах своего надела. А значит, стоимость участка должна быть ниже, так как покупателю придется потратиться на восстановительные работы.

Ревизия документов

Документы запрашиваются у продавца. Их проверка проводится, чтобы обезопасить покупателя от судебных исков и признания сделки недействительной в дальнейшем.

Основным способом проверки документов является самостоятельный заказ выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Ее может запросить любое лицо. Часть сведений в открытом доступе предоставляется бесплатно в режиме онлайн.

Кадастровых бумаг

Продавец должен предоставить:

Кадастровый паспорт. В некоторых случаях собственники предоставляют паспорт (кадастровый план) старого образца. Он также является удостоверяющим документов, заменять его не требуется.
Выписка из ЕГРН. Сведения в обоих документах должны совпадать.

При проверке кадастровых бумаг нужно обратить внимание на следующие пункты:

Имя собственника. Это должен быть продавец, если по выписке есть другие владельца (долевая собственность) к договору потребуется приложить их письменный отказ покупать землю.
Назначение землепользования. Покупатель может изменить назначение и после подписания договора, но перевести землю из сельскохозяйственной категории очень сложно. Изначально рекомендуется покупать землю под определенные нужды.
Кадастровый номер. По нему даже в режиме онлайн можно проверить местоположение участка и некоторые другие сведения.

Дополнительно продавец может предоставить план межевания. Информация о границах и положении участка должна совпадать со сведениями из кадастровых документов.

Правоустанавливающих документов и обременения на участок

Выписка ЕГРН — основной документ, который необходим сегодня. В ней содержится информация о владельцах и обременениях.

Если участок оставлен под залог, имеет задолженности и т.д., все это будет указано в специальной графе. Выписка имеет срок годности (до 30 дней, чаще 14), так что сведения в ней актуальные. Если же происходят какие-то изменения, Росреестр выдает владельцу новую выписку с соответствующими отметками.

История владения наделом

К договору купли-продажи земельного участка прикладывается множество документов. Среди них должна быть бумага, подтверждающая переход права собственности к продавцу.

Это может быть:

договор купли-продажи;
свидетельство о вступлении в наследство;
договор дарения;
свидетельство о приватизации.

С помощью этих документов можно посмотреть, кто был предыдущим владельцем. Если же интересует вся история владения, то лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН.

Это платная услуга, зато покупатель будет максимально осведомлен о том, что происходило с землей раньше. Это поможет оценить вероятность получения претензий от предыдущих собственников.

Нотариальное заверение доверенности продавца

Покупателю повезло, если у земли, которой он заинтересовался только 1 владелец. Это делает процесс купли-продажи простым, а комплект документов — минимальным. Однако если землей владеет семья, покупка усложнится.

От продавца дополнительно требуется нотариально заверенные бумаги:

согласие супруги, так как земля в совместном пользовании;
брачный договор, если супруга не претендует на участок;
отказ остальных дольщиков выкупать часть земли, если надел в долевом владении;
согласие остальных владельцев, если продается целый участок, а не доля (т.е. продавцов несколько).

На заметку! Проверить подлинность доверенности можно в ближайшем офисе нотариуса. Такие документы получают номер и регистрируются в базе.

Полезное видео

Дополнительная информация о тонкостях проверки в видео-ролике:

Заключение

Покупка земли требует от участников сделки внимательности. Достаточно один раз выехать на объект и проверить соответствия во всех документах. Это не займет много времени, но сделает приобретение долгожданной и счастливой покупкой.

Предпродажная подготовка дачи — презентуем дом с участком правильно

Каждый маркетолог или менеджер скажет, что продажа любого товара — целое искусство. Правильно представить объект, подчеркнуть достоинства, рассказать о лучших сторонах — всё это касается и продажи дачи с участком. Как грамотно провести предпродажную подготовку, чтобы сделка оказалась выгодной?

Мы писали о том, какие ошибки чаще всего делают покупатели и продавцы загородной недвижимости. Теперь хотим дать несколько советов именно владельцам дачных участков с жилыми строениями, которые по каким-то причинам хотят от них избавиться и получить при этом хорошую цену. Задача довольно сложная, учитывая конкуренцию на рынке, но можно сделать всё возможное, чтобы покупатели влюбились в вашу дачу с первого взгляда и не слишком торговались.

Совет первый: начните с участка! Именно его в первую очередь увидят потенциальные покупатели. Конечно, не стоит лихорадочно высаживать экзотические растения и пытаться создать топиар за три дня. Не поможет. Лучше просто привести участок в порядок.

Заросли крапивы за домом? Скосите! Сад зарос так, что не видно кустарников — тоже косилка вам в помощь. Снесите ветхий сарай, который только портит весь вид участка, а те хозяйственные строения, что находятся в приличном состоянии — подкрасьте. Сами кустарники, деревья, виноградник — подрежьте, подстригите.

Обязательно вывезите весь мусор с земельного участка, чтобы не показывать покупателям завалы спиленных деревьев и кучи листьев, если дело происходит осенью. По газону, если он имеется, пройдитесь с газонокосилкой — участок сразу будет выглядеть куда более ухоженным.

Главный совет в наведении порядка на участке: попытайтесь поставить себя на место потенциальных покупателей, окиньте родной участок максимально объективным взглядом, подумайте, что здесь лишнее, что сразу бросается в глаза, чего быть не должно. Представьте, что именно вы покупаете дачу — хотели бы видеть здесь дряхлую беседку с проваленным полом?

Совет второй: дачный дом можно подновить, но увлекаться капитальным ремонтом не следует. Краска, возможно, немного новых обоев, генеральная уборка — всё, что требуется вашей даче перед продажей. На вкус и цвет товарищей нет — известная поговорка. Так что ваш новый ремонт может просто не понравиться будущим владельцам, которых ваши дизайнерские усилия не впечатлят, а, напротив, отпугнут.

Обязательно избавьтесь от неприятного запаха сырости, если он есть в дачном домике, проветрите все комнаты. Наведите порядок, можно выбросить мебель, которая приехала на дачу, потому что не могла использоваться в городской квартире. Лучше пусть предметов мебели будет меньше, чем на покупателя упадёт дверца бабушкиного шкафа с антресолями.

Совет третий: делайте акцент на преимуществах дачи. Если у вас красивый вид из окон кухни на ухоженный сад или пруд — обязательно покажите его. Предварительно желательно эти окна хорошенько вымыть, можно обновить занавески, чтобы точно показать это преимущество дома в лучшем виде. Обязательно расскажите о наличии утеплённой мансарды, бойлера, собственной скважины для подачи воды, капельного полива и других важных моментах, которые делают пребывание на даче комфортным, а уход за участком — менее хлопотным.

Совет четвёртый: обратите внимание на такие важные детали, как состояние замков на входной двери, ступеней лестницы, если у вас есть второй этаж. Ничто не должно скрипеть и издавать странные звуки, замки лучше предварительно смазать, ступени — отремонтировать, ведь лестница является дорогостоящей частью дома. Покупатели также часто обращают внимание на состояние сантехники (ваши краны не должны капать), срок эксплуатации отопительной системы, наличие мест хранения.

Совет пятый: если ваша дача — вовсе не царский дворец, привести её в порядок просто никак не получается, а продавать надо — делайте упор на удачном месте расположения. В этом плане весьма полезно встретить покупателей заранее, провести по дачному посёлку, показать природные красоты, подчеркнуть наличие речки или озера в пешей доступности, причём с пляжем. В общем, вам виднее, чем именно славится ваш район, что можно показать гостям. Отметьте развитую инфраструктуру, покажите, где находятся аптека и супермаркет. Возможно, потенциальных покупателей заинтересует именно ваш участок земли, а дом они захотят сделать под себя «с нуля». В таком случае расположение надела будет играть решающую роль.

Совет шестой: заранее подготовьте пакет документов на дом и участок, обеспечьте всё с юридической точки зрения. И почувствуйте себя немного маркетологом, рекламным агентом — правильно составьте объявление, сделайте к нему фотографии дачи и участка с самых выгодных ракурсов. В объявлении не надо расписывать преимущества вашей дачи, будьте лаконичным, укажите самое главное: возраст дома, его площадь, размеры участка, возможность круглогодичного проживания и прописки, наличие коммуникаций, в частности, газоснабжения, сада и огорода с многолетниками, месторасположение рядом с природной красотой. О преимуществах сможете рассказать уже во время первой личной встречи с потенциальными покупателями.